胖东来全自持项目如何影响新乡和许昌的租金市场

• 2026-09-11

继胖东来撤离新乡大胖店之后，该店原址的年租金从2400万元骤降至400万元，尽显当年高价租金的泡沫。而在许昌的生活广场店，一小部分业主试图抬高租金的想法也宣告失败。这一系列变化，加上胖东来65亿元全自持梦之城项目的建设推进，揭示了许昌与新乡地区租金体系的新趋势——依赖胖东来客流而产生的租金溢价，正在被彻底清除。

受影响最深的是那些试图将胖东来独特经营优势直接转换成租金溢价的小业主。从产权拥有者的视角来看，就出现了具有代表性的案例：在新乡大胖原址，业主在2015年的租约到期时，将租金从800万元猛增至2400万元，最终导致胖东来终止合作，撤离该地。随后的大商集团接管后，运营亦告失败，致使整栋建筑空置，年租金预期一落千丈，仅剩400万元。这意味着自2015年以来，业主年损失不下2000万元，与胖东来原有的800万元租金相比，如今的价格依旧低得令人痛苦，物业长期处于低效空置状态。

在许昌生活广场店，少数业主同样试图效仿。由于2015年胖东来的内部管理失误，原本应该统一签约的物业分成了若干个体，与之相对，那些小业主便趁机抬高了租金。然而，随着2026年胖东来宣布闭店，这些业主急切求助，希望能将租金调整回三年前的水平，但胖东来选择不予理会。闭店后，这些业主的租金溢价彻底泡汤。然而这个事件还需补充一点，许昌生活广场店并不是所有业主都在抬价，仅极少数如此，而大多数长期合作的业主则没有遭受租金损失。这一现象揭示出不是胖东来与所有房东关系紧张，而是某些人的贪婪改变了整体命运。

周边物业业主的情况也有所改变，虽然影响不是直接崩溃，但已经开始显现。近年来，许昌和新乡核心商业区域内，毗邻胖东来的物业通过流量获得了明显的超额租金溢价，而这种现象似乎正在减弱。根据中指研究院的数据显示，2026年上半年，全国81.5%的重要商业街租金同比下跌，表明超额租金正在回归合理水平。尽管网络上传言“新乡核心商圈租金全线下滑”或是“许昌商业物业租金降幅达60%”的说法显得夸张，但确实反映了一部分单体物业的悲惨现实。

在竞争环境下，新乡本地非胖东来系的商家也在承受压力，其面临的问题并非是租金低落，而是客户资源的持续流失。数据显示，2026年前八月胖东来在新乡的超市销售额达72.09亿元，几乎是许昌地区的两倍，这使得非胖东来系购物中心的运营商感受到巨大的竞争压力，许多项目不得不降低招商租金以保留商户。

胖东来选择进入全自持模式的原因，也不是情绪化的反应，而是一种经过深思熟虑的战略。2026年5月20日，梦之城超级综合体正式动工，共计投资65亿元，目标在于控制市场，并提高自身的租金定价权。该项目所有资金均由胖东来自有资金提供，完全不依赖银行贷款。至2029年，梦之城计划完工并对外营业，胖东来此项目的推进意味着其在市场中的核心地位将进一步巩固。